98年新推建案因金融海嘯而拉長銷售期,庫存去化緩慢,但下半年掀起資金熱潮,中古屋市場成交價量均重回前年高點,第四季起建商大受激勵,在調整產品、銷售方向後,預計在今年衝高推案數量。永慶房屋總經理暨永慶建設總經理葉凌棋表示,兩岸金融MOU於本月16日生效,兩岸資金往來初步解禁,隨著投資範圍及額度逐步透明化,將有利於不動產經營回歸基本面。

台北市一地難求,且在國產局及台銀陸續停止標售大面積公有地之後,高單價但低總價的小面積精華區土地標脫價格屢屢創新高,都市更新於是成為建商取得土地的有利途徑。但是都市更新辦理程序曠日費時,參與重建的人數多,種種變數較難控制,雖有土地取得成本較低的誘因,但對上市櫃公司而言,無法產生穩定的報酬,雖有利多消息可提供,但難以財報數字取悅投資大眾,故目前依台北市都更處公佈的90件事業計畫核定案中,雖多居於市中心精華地段,但由上市櫃公司擔任實施者的只有20件。都市更新業務成為績效壓力較低、任務組織較具彈性的專業都更建商擅場。因此,抓緊買氣回春的市場趨勢,大手筆搶進具捷運或建設題材的重劃區,成為近期上市櫃公司首要策略。

以台北市各行政區為例,由於市中心可開發土地有限,且價格漲幅難追,消費者吹起輕移民風,且北市居民移居郊區、北縣也在一坪換兩坪、舊屋換新屋的價格優勢下,誘使大型建商向外多轉戰。內湖四期、五期,中山的大直重劃區,文山的二期重劃區,北投的復興崗、新北投,南港的重陽及經貿重劃區等市郊區都有龐大的案量,這些地區根據台北市建管處統計95~98年核准的建照數量均佔全市六成以上,且因交通及公共設施建設可期,銷售成績亮麗,更對區域房市產生加溫作用。

就各年度趨勢而言,95、96年以大直重劃區推案最為積極;96年以後則因捷運內湖線開通及重劃區土地紛紛投入推案;文山區需求穩定,供給平穩;北投區則是因應房地產榮景後所衍生的多樣化的市郊住宅,是目前成長幅度最快的區域;南港區則囿於重劃區都市設計的限制,成長速度持穩,但難有爆量表現。以此五區價量表現及近兩年的建照申請案量觀察,市郊未來兩年內仍為北市的主要推案區。因此就近期遠雄、興富發、鄉林、冠德等公司競相於新莊市購地、推案的熱況而言,台北縣外圍有實質建設題材的重劃區,也勢必將複製台北市市郊新興地區的成功開發模式,以相對較低的房價但具前景的環境、公共設施條件取得銷售的優勢。

另一方面,隨著兩岸金融監理MOU於本週生效,短期內對岸資金將透過QDII來台投資股市,雖然投資額度現階段規劃僅開放五億美金,但由於投資標的鎖定具潛力的龍頭權值股,將引領各方資金追逐指標各股。政府初期對陸資投資建築開發、營造業及不動產經紀業進行設限。葉凌棋強調此舉將使資金先進入生產面,再間接由本土產業經營獲利轉而進入不動產市場,讓不動產市場不會流於資金行情的炒作。且在大陸政府連番調控房市政策及台幣升值的誘因下,雖無開放中國熱錢直接挹注土地開發、生產的過程,但對長期市場的健康發展實是短空長多。

永慶房仲網

創作者介紹
創作者 阿良 的頭像
阿良

內湖房屋隨意逛-阿良部落 0930-872-827

阿良 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()