目前分類:內湖重劃區介紹 (18)

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【經濟日報╱梁任瑋】

過去曾是土方業者傾倒廢土的內湖五期重劃區,四年前在遠雄與華固等大型建商紛紛進場卡位後,目前已躍升為一級戰區。隨台北市精華地段越來越少,內湖五期土地價值可說是水漲船高、一路被市場利多推著走。

內湖五期重劃區共分為兩大塊,西南側為住宅區和住商混合區,穿過中間規劃綠帶;東北側則是辦公室專用地、展覽用地、倉儲用地等,規劃完善,可媲美大直的大灣段。

內湖五期位居南港軟體園區及內湖科學園區交通要道,五期重劃區內的住宅用地土地價格,已有人喊到每坪120、130萬元,過一座橋就是台北市南京東路五段,距離中山高成功交流道又近,往台北還可走環東大道,經成美橋還能到松山火車站,聯外交通便捷,區內有國小預定地,生活機能完善。

內湖五期重劃區是北市最後一塊大面積重劃區,由於台北市政府已公告大內科計畫實施,吸引不少自營商、電子新貴進駐,也不乏內湖、大安、信義區民眾移民至此,目前在五期重劃區掌握最多土地的建商為遠雄集團,外界估算遠雄至少掌握當地上萬坪土地,堪稱是「內湖五期地王」。

此外,華固也斥資19.2億元買下內湖潭美段土地,一次就買近4,000坪土地,庫存水位直逼遠雄,已躍昇為五期重劃區第二大建商。這些大型建商聯手推案下,內湖五期重劃區儼然成為北市東區新豪宅聚落。

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【住展企研室/台北報導】

近期內湖地區新案都集中在五期重劃區及潭美地區,以這二區而言,週來人約在30~50組,其中內湖區域客約佔5成,其他客源大多來自鄰近的大安、信義、松山等區。

五期重劃區內除了住宅區外,還有辦公服務區及住商混合區,因地目不同,成交行情約在55~70萬坪,價格落差較大。另外,潭美地區內有同樣有住宅及工業用地,成交價格約在35~45萬/坪。

在重劃區規劃「遠雄新都」一系列推案的遠雄建設,目前主推第二期的「香堤苑」,去化已過5成。而第3期「金華苑」已在行善路上搭設外接待,預計在329檔期推出,將規劃50~57坪的四房產品,總銷約40億左右,預估開價將上看90萬/坪。而麗寶、新潤及奧斯卡建設,也將在農曆年後陸續推出新案銷售,屆時五期重劃區將正式進入戰國時期。

另外,潭美地區地新民路工業用地一帶,近期「MIHO美秀館」進場,登記一般事務所,規劃挑高4米5的16~80坪,共209戶,產品相當特殊;但是相較於同街廓也是為工業用地的「新5E」開價38萬/坪相比,「MIHO美秀館」開出區域最高單價55萬/坪,高於區域行情甚多,是否能因小坪數低總價優勢,順利拉抬區域行情,還有待後市觀察。

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以前曾是土方業者傾倒廢土的內湖五期重劃區,現在竟蛻變成房市熱賣區!房仲業者表示,這塊重劃區很有機會成為第二個信義計畫區,同時也是台北市最後一個大面積重劃區,未來潛力無窮,以最近推出的預售個案來觀察,還未正式公開就宣告完銷。

信義代銷協理何胤諭表示,內湖五期重劃區的發展條件良好,一是這塊重 劃區為市中心的重劃區;二是附近有南軟、內科產業串聯,房價具 有支撐性;三是大內湖五 期重劃區的住宅區比例只有百分之六;四是交通上距離信義計畫區很近;五是未來捷 運內科線將經過這個區域(目前仍在送審中)。

內湖五期重劃區不僅能夠滿足商務人士兩岸一日生活圈的基本需求,又鄰近台北市量販中樞,民生消費相當方便,和信義計畫區又只 有隔一座橋。根據市政府規劃,內 湖五期是以「生態、網路、安全」為主的示範特別區,被視為科技與人文兼具的優質住宅環境。

在八‧一公頃的住宅面積上,有三分之二是「低密度、低容積、高綠覆率」的高級純住宅區, 除行善路為主要出入道路外,其餘巷道皆避開車潮紛擾,且社區纜線地下化、全區五米寬闊人行綠帶、退縮兩米自行車步道等,在擁擠的市中心是難得的親環境空間。

資料來源:台灣新生報

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【廖芸婕╱台北報導】

內湖4期重劃區的範圍自民權東路六段、成功路二段交叉路口圓環以東,直到民權隧道,往南則以中山高速公路為界,以北涵蓋三軍總醫院、麗湖國小生活圈。此區屬「住2」用地,擁有低密度別墅群、大樓及綠地,別墅每坪40~70萬元,大樓每坪45~70萬元。

低密度區

內湖4期重劃區大致可分為民權東路六段兩側,以及麗湖國小生活圈。前者住宅環境單純,生活機能主要仰賴民權、成功圓環旁內湖行政中心,有傳統市場、全聯社、頂好超市,離舊宗路大賣場區亦不遠。鄰近內湖交流道與環東快速道路,學區新湖國小、三民國中風評佳。南側5.12公頃的樹木銀行,預計興建北市網球中心。

採買可到東湖商圈

麗湖國小旁的金湖路一帶也屬4期範圍,此區更為幽靜,近白鷺鷥山,飲食採買可至東湖商圈。捷運葫洲站、東湖站距此不遠,開車可由東湖交流道上中山高,區內麗湖國小、明湖國中皆為明星學校。台灣房屋德安特許加盟店副店長高魁操表示,「4期重劃區生活清幽、交通便利,但生活機能仰賴附近商圈。」

民權東路六段周邊以透天別墅為主力,屋齡5年內別墅多有地下室與電梯規劃,坪數80~150坪,每坪成交價55~70萬元。8~15年別墅多為60~90坪,公設比低、坪數較為紮實,每坪40~50萬元。

民權東路六段北側,以地勢較高的191巷整體外觀質感佳,巷道寬敞且棟距大,指名度高,多為連棟式別墅。屋齡8年的「大椰別墅」、10年的「忠泰別墅」以及5年內的「萬寳龍」、「墅琴」指名度高,但釋出極少。

民權南側街廓寬敞

民權東路六段南側因位於航道,建物有高度限制,多不超過5層樓,街廓整齊寬敞。新成屋「麗池會」面帶狀上灣公園,規劃88~122坪連棟重疊產品,總價7500萬元起。「靜岡之墅」為70~80坪雙拼別墅,總價4800萬元起。

5年內的「天地一墅」、「松下青石」、「極光別墅」指名度高,流通不多。信義房屋內湖民權店店長陳建宇表示,此區10年內別墅單層面積大多只有10~15坪,不符合換屋客層期待,單層面積大的別墅則一有釋出就非常搶手,指名度高的別墅一年約僅5戶釋出

大樓屋齡多介於5年內,每坪45~60萬元。「大衛朵夫」規劃75~102坪,採飯店式管理,「民權華府」採雙併規劃,戶數單純,「成功傳家寳」公設比僅10%且格局方正,鮮有釋出。公寓則以民權東路191巷「皇家山莊」指名度較高,1樓挑高4.2米,每坪40~50萬元。

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內湖2期重劃區憑藉建築物外觀整齊、道路寬敞的特色,成為內湖豪宅聚落,和周邊非重劃區相比,有自成一格的感覺,每坪行情硬是比非重劃區貴上3~5萬元,大樓每坪45萬元起跳,結構中的「富邦大衛營」有機會急起直追,每坪上看60萬元。 
 
潛力區段

2期重劃區為內湖知名自辦重劃區,歷時約4年重劃時間,總面積約33公頃,大致的範圍以成功路五段以東、康寧路三段以北、康寧醫院以南和康寧路三段75巷以西,重劃區內人行步道至少寬4~8米,大樓建築線整齊,街廓方正,吸引如TVBS主播詹怡宜、藝人黃韻玲、許傑輝、TVBS前主播趙薇等入住此區,儼然成為「內湖名人巷」。 
 
主播藝人購屋居住

與眾不同的居住環境,相對須付出較高價格,住商不動產內湖金湖加盟店經理王鐵傑表示,2期比鄰近非重劃區房價每坪貴了至少3~5萬元。

永慶房屋成功康寧直營店資深店長林漢斌認為,2期重劃區是內湖無可取代的豪宅聚落,除了本身為重劃區,幾乎無素地可蓋之外,它外在環境擁有明湖國中小明星學區、興建中的捷運葫洲站、以及有山有水的大湖公園,足以支撐豪宅身價。

該區中古豪宅包括「閱讀歐洲」、「大湖富邦」、「公園錄」,等,產品以4房為主力,其中「公園錄」每坪從45萬元起,「閱讀歐洲」、「大湖富邦」每坪行情50萬元起跳,4房總價3000萬元是入住的最低門檻,不過,由於屋主惜售,加上環境難得,常常一屋難求。

目前中古豪宅價位以「閱讀歐洲」、「大湖富邦」不相上下,林漢斌說,但結構中的「富邦大衛營」很有可能創下區域新高,每坪有機會衝上60萬元,品牌建商富邦建設加持,建材等級比10年前興建的中古名宅更精進,單層平面可達92坪,對於欲買單層大坪數的頂級客層來說,相當有吸引力。 
 
高架捷運影響銷售
較可惜的是,雖然捷運內湖線將為豪宅客帶來更方便的交通,只是內湖線設計為高架式,居民多少有點顧慮,林漢斌指出,2~3樓樓層因位於軌道下,較不好銷售,過去銷售期約1~2個月,現在平均銷售期拉長到3~4個月,不過,對買方來說,5樓以下個案因高架捷運經過,產生較大議價空間,大概有1成議價空間。
 
來源:蘋果日報

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謝店長開講--內湖八期重劃區

重劃區位置:位於內湖一期重劃區北側,西為保護區,東臨汐止所圍地區  

內湖八期重劃區重劃前除少數舊有房舍外,其餘為農田及湖泊屬尚未發展地區,其細部計畫雖於民國64年9月間發布施行,惟因區內地形地界彎曲不整、部分土地細碎、地勢低窪,復有供下游農田灌溉用之大埤,常因下雨而積水,缺乏公共設施等原因,致未能發展。台北市政府為開發東內湖地區之建設發展,乃以市地重劃方式開發,使其成為優良之居住環境。

8期前.gif 
內湖八期市地重劃前
8期後.gif 
內湖八期市地重劃前

重劃區辦理期間: 1982/6~1983/3
重劃區總面積: 8.8272 公頃。   
公共設施用地面積: 3.2449 公頃。   
可建築面積: 5.5823 公頃。   
重劃負擔比率: 19.26%

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記者顏真真/台北報導

國泰金控旗下國泰人壽28日公告,以每坪145萬元、總價13億5801萬2000元購得台北市內湖區五期重劃區素地,未來並將朝商辦方向規劃。

國泰人壽日前宣布投入超過80億元投資不動產,今年上半年也才以19.8億元買進內湖大樓,今日又公告,砸13.58億元購入台北市內湖區潭美段五小段19、19-1地號準備自建,顯示內湖也成為國泰金注目的下個黃金地段。

國泰人壽這次取得土地面積3096.1平方公尺,折合約936.57坪,每坪價格約145萬元,總價13.58億元。

國泰金總經理陳祖培指出,由於當地A級商辦有限,多數為住商混合大樓,因此,未來國泰人壽將先朝商辦方向規劃,在相關行政程序完成後,將會儘快動工。

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謝店長開講--內湖七期重劃區

重劃區位置:位於成功路以北,中央社區西北方,大湖里附近地區  

內湖七期重劃區係本府為開發大湖地區而辦理重劃,該區重劃前公共設施均未開闢且區內環境雜亂,多為溜地、農田及山坡地,地勢崎嶇不平,地界彎曲不整,致無法充分建築使用,經實施市地重劃後,不僅改善區內居住環境的品質,並提高土地經濟利用,使成為優良之建築用地。

7期前.gif 
內湖七期市地重劃前
7期後.gif 內湖七期市地重劃後

重劃區辦理期間: 1983/9~1984/8
重劃區總面積: 6.5598 公頃。  
公共設施用地面積: 1.9949 公頃。  
可建築面積: 4.5649 公頃。  
重劃負擔比率: 40.00%

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台北市政府(3日)首次公開標售內湖5期重劃區的抵費地,吸引遠雄集團、太子建設、新光人壽等業者大舉搶進,最後不但全數標脫,總標脫價格高達底價的2.1倍,其中,住宅區標售最高紀錄達每坪118.32萬元,較巿場行情上漲三成一。

內湖五期重劃區都市計畫案於民國77年7月公告實施後,因公共設施比例達46%,計入重劃其他負擔,土地所有權人無法依照一般市地重劃地區領回55%的土地,形成開發阻力,促使整個開發計畫延宕十餘年,閒置土地還一度成為傾倒廢棄物及土方的集中地,經台北市政府協調多年,才於90年9月公告新擬都市計畫案,並於93年發布實施,才獲得改善。

永慶房屋代銷事業處協理王財旺表示,內湖5期重劃區位於中山高速公路、成功路、南京東路、舊宗路及行善路所圍地區,緊鄰內湖科技園區,細部計畫發布實施後的4年間,內湖區預售平均推案房價從27萬元漲升至45萬元,漲幅高達6成5,也因此,北市府這次釋出土地,吸引多家建商目光,紛紛出高價搶地。

王財旺表示,北市府這次標售住宅區土地中,以第7標面積最大,最受矚目,共吸引了18個標單搶標,最後由黃美卿等2人以總價3.79億元得標,換算每坪單價約118.32萬元,為6筆住宅區標案中最高價,其他5筆住宅區土地也都吸引了至少6家以上建商搶地,最低標脫單價也有每坪98.06萬元的水準,最後6筆住宅區土地由遠雄建設及黃美卿等兩批人馬各搶得3筆土地,整體住宅區土地平均得標單價為每坪107.39萬元,與之前尊勝建設標得單價每坪90萬元相較,每坪就高出了17.39萬元,短短2個月不到的時間土地價格就上漲了將近20%。王財旺指出,以第7標案標脫單價每坪118.32萬元及容積率225%估算,未來價格約在每坪60萬元左右。

新聞資料來源:中國時報 

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謝店長開講--內湖一期重劃區

重劃區位置:位於東湖路以北,西鄰內湖區第二期市地重劃區,東鄰汐止地區所圍地區 

內湖一期重劃區內土地除少數舊有房舍外,大部份土地為農田、水溝、溜地及山坡地,地勢起伏不平,落差較大,地界彎曲不整,且缺乏公共設施,不易自行開發使用,故為促進該地區都市建設發展,乃以市地重劃方式作綜合性之整體開發,以謀土地最高之經濟利用。

1期前.gif 
內湖一期市地重劃前

1期後.gif
內湖一期市地重劃後

重劃區辦理期間: 1979/5~1983/10
重劃區總面積: 34.2227 公頃。  
公共設施用地面積: 11.1928 公頃。  
可建築面積: 23.0299 公頃。  
重劃負擔比率: 34.90%

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謝店長開講--內湖二期重劃區

重劃區位置:西側為康寧社區,西南臨康寧路,南臨東湖路,東鄰內湖區第一期市地重劃區所圍地區 

內湖二期重劃區為知名自辦重劃區,歷時約4年重劃時間,建築物外觀整齊、道路寬敞的特色,成為內湖豪宅聚落,有自成一格的感覺。二期重劃區總面積約33公頃,大致的範圍以成功路五段以東、康寧路三段以北、康寧醫院以南和康寧路三段75巷以西,重劃區內人行步道至少寬4~8米,大樓建築線整齊,街廓方正,吸引如TVBS主播詹怡宜、藝人黃韻玲、許傑輝、TVBS前主播趙薇等入住此區,儼然成為「內湖名人巷」。

內湖二期重劃區內土地除少數舊有房舍外,大部份土地為農田、水溝、溜地及山坡地,地勢起伏不平,落差較大,地界彎曲不整,且缺乏公共設施,不易自行開發使用,故為促進該地區都市建設發展,乃以市地重劃方式作綜合性之整體開發,以謀土地最高之經濟利用。

2期前.gif 
內湖二期市地重劃前
2期後.gif 內湖二期市地重劃後

重劃區辦理期間: 1979/6~1983/8
重劃區總面積: 33.2223 公頃。  
公共設施用地面積: 8.5551 公頃。  
可建築面積: 24.6672 公頃。  
重劃負擔比率: 29.09% 

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98年新推建案因金融海嘯而拉長銷售期,庫存去化緩慢,但下半年掀起資金熱潮,中古屋市場成交價量均重回前年高點,第四季起建商大受激勵,在調整產品、銷售方向後,預計在今年衝高推案數量。永慶房屋總經理暨永慶建設總經理葉凌棋表示,兩岸金融MOU於本月16日生效,兩岸資金往來初步解禁,隨著投資範圍及額度逐步透明化,將有利於不動產經營回歸基本面。

台北市一地難求,且在國產局及台銀陸續停止標售大面積公有地之後,高單價但低總價的小面積精華區土地標脫價格屢屢創新高,都市更新於是成為建商取得土地的有利途徑。但是都市更新辦理程序曠日費時,參與重建的人數多,種種變數較難控制,雖有土地取得成本較低的誘因,但對上市櫃公司而言,無法產生穩定的報酬,雖有利多消息可提供,但難以財報數字取悅投資大眾,故目前依台北市都更處公佈的90件事業計畫核定案中,雖多居於市中心精華地段,但由上市櫃公司擔任實施者的只有20件。都市更新業務成為績效壓力較低、任務組織較具彈性的專業都更建商擅場。因此,抓緊買氣回春的市場趨勢,大手筆搶進具捷運或建設題材的重劃區,成為近期上市櫃公司首要策略。

以台北市各行政區為例,由於市中心可開發土地有限,且價格漲幅難追,消費者吹起輕移民風,且北市居民移居郊區、北縣也在一坪換兩坪、舊屋換新屋的價格優勢下,誘使大型建商向外多轉戰。內湖四期、五期,中山的大直重劃區,文山的二期重劃區,北投的復興崗、新北投,南港的重陽及經貿重劃區等市郊區都有龐大的案量,這些地區根據台北市建管處統計95~98年核准的建照數量均佔全市六成以上,且因交通及公共設施建設可期,銷售成績亮麗,更對區域房市產生加溫作用。

就各年度趨勢而言,95、96年以大直重劃區推案最為積極;96年以後則因捷運內湖線開通及重劃區土地紛紛投入推案;文山區需求穩定,供給平穩;北投區則是因應房地產榮景後所衍生的多樣化的市郊住宅,是目前成長幅度最快的區域;南港區則囿於重劃區都市設計的限制,成長速度持穩,但難有爆量表現。以此五區價量表現及近兩年的建照申請案量觀察,市郊未來兩年內仍為北市的主要推案區。因此就近期遠雄、興富發、鄉林、冠德等公司競相於新莊市購地、推案的熱況而言,台北縣外圍有實質建設題材的重劃區,也勢必將複製台北市市郊新興地區的成功開發模式,以相對較低的房價但具前景的環境、公共設施條件取得銷售的優勢。

另一方面,隨著兩岸金融監理MOU於本週生效,短期內對岸資金將透過QDII來台投資股市,雖然投資額度現階段規劃僅開放五億美金,但由於投資標的鎖定具潛力的龍頭權值股,將引領各方資金追逐指標各股。政府初期對陸資投資建築開發、營造業及不動產經紀業進行設限。葉凌棋強調此舉將使資金先進入生產面,再間接由本土產業經營獲利轉而進入不動產市場,讓不動產市場不會流於資金行情的炒作。且在大陸政府連番調控房市政策及台幣升值的誘因下,雖無開放中國熱錢直接挹注土地開發、生產的過程,但對長期市場的健康發展實是短空長多。

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謝店長開講--內湖三期重劃區

重劃區位置:東臨康寧路,西臨國醫中心,南臨高速公路,北臨康寧社區所圍地區 

內湖三期重劃區重劃前除少數舊有房舍外,大部分地區均為農田及山坡地,屬尚未發展地區,且因區內地形地界彎曲不整,部分土地細碎,地勢低窪,又缺乏公共設施等原因致未能發展。台北市政府為開發東內湖地區之建設發展,乃以市地重劃方式開發,使其成為優良之居住環境。

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內湖三期市地重劃前

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內湖三期市地重劃後

重劃區辦理期間: 1981/5~1982/1
重劃區總面積: 23.5631 公頃。  
公共設施用地面積: 12.0001 公頃。  
可建築面積: 11.5630 公頃。  
重劃負擔比率: 34.51% 

內湖三期重劃區精選房地產

 
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5期土地標售.jpg 

蘋果日報

由於台幣升值,以資產題材為主土地、房價水漲船鬲,目前台北市已產生一條新軸線,從南港、汐止甚至到基隆,房市特別熱絡。

新軸線之一的南港軟體園區附近,最高一坪已喊到100萬元,而具有南軟、信義計畫區、大內科、松山機場「四大軸心」的核心區域--內湖五期重劃區,則挾台北市最後一塊新興重劃區,而被被喻為是「第二信義計畫區」,土地特別稀有珍貴、奇貨可居。

由環東大道、行善路、舊宗路所圍成的內湖五期重劃區,面積達42公頃,從2007年重劃土地發回之後,短短3年間,已搖身變成台北市房地產一級戰區,五期重劃區競標相當激烈,至今已推出逾19個案,房價在3年間上漲逾1倍,累計總銷金額已突破300億元,也是建商搶地、養地、珍藏的重劃區,彼此競標可謂壁壘分明、楚河漢界。

分析其主因,為內湖五期重劃區是台北市最後僅存一塊精華重劃區,而且擁有南港軟體園區、大內科、信義計畫區、松山機場四大核心的中心樞紐,地段優越,加上交通便利有三高、三快、一機場,是兩岸三通一日生活圈的新興重劃區,另外,其與信義計畫區只有一橋之隔,整個重劃區有量販區、工商綜合區,連接內湖科學園區上兆元產值,所以喻為是第二個信義計劃區。

其實,從早期的內湖第一、第二期,德安百貨商圈形成,到四期重劃區民權東路六段兩側,再到五期舊宗路量販,第六期瑞光路廠辦,台北市早已通過「大內科都市計畫檢討」一案,內湖科技園區將由現在150公頃,擴大至175公頃,最重要是,將大彎南段工業區、內湖五期重劃區,已一併納入未來的「大內科」之內。

「大內科」效應相當可期,其中首次納入的大彎南段工業區,主要為倉儲用地,包括大潤發、COSTCO、家樂福、燦坤大型賣場,都已設置在此,全部佔地約132.5公頃,另外內湖五期重劃區42.31公頃,因為環境佳,所以曾在民國96年至97年間,引爆一場土地標售大競標。

低密度、完整規劃、電線電纜地下化、淺溪、公園,是內湖五期重劃區五大特色。由於民國96年標售土地之時,每坪已突破118萬至120萬元,顯示,內湖五期重劃區已形成台商、科技新貴、醫生等最青睞地點。

五期重劃區之所以受到青睞,緣於其被塑造成隱私性高、自成一格的花園城堡,是近十年來,罕見的稀有重劃區,不但綠化面積大,而且有淺溪、綠帶,最後考慮交通、人口與都市環境,從規劃到通過都審,至少要九個月,五期重劃區規劃完善,連雨水回收、綠建築等,都必須受到都審,所以在品質上與設計規劃,都具一定水準。

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謝店長開講--內湖六期重劃區

重劃區位置:東臨瑞光街,北臨內湖路,南臨民權東路,西臨內湖堤線道路所圍地區 

產業均衡發展為都市建設之本,台北市以往未規劃適當的工業區用地,致違章工廠及合法待遷移之工廠,散布本市各地區,影響土地使用分區管理及全體市民生活品質甚鉅。本重劃區腹地寬廣、地勢平坦,聯外交通方便,區位適中,經都市計畫規劃為輕工業區並指定以重劃方式開發。內湖六期重劃後方整之土地輔以適切之產業進駐輔導管理及調整引進策略性、高產值之資訊服務業等,大大地提高土地利用及價值,土地交易熱絡,有助於產業之長遠發展,對於土地所有權人而言及本市建設均受利益。

內湖六期重劃區因幅員廣大,土地所有權人眾多,意見整合不易,為期早日完成重劃作業,縮短開發時程,創下台北市將工程施工及土地分配作業分區(作業區)辦理之先例。

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內湖六期市地重劃前

6期後.gif
內湖六期市地重劃後

重劃區辦理期間: 1989/6~1994/7
重劃區總面積: 143.3549 公頃。  
公共設施用地面積: 47.3266 公頃。  
可建築面積: 96.0283 公頃。  
重劃負擔比率: 38.36%

 

內湖六期重劃區精選房地產

 
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【宏大專案研究部】

歷經十餘年閒置 換來現今地價大翻身
辦公服務區土地每坪高達97.2萬元
預估將出現每坪50萬元以上的辦公產品
顯示建商看多商辦市場

內湖五期重劃區16筆土地(共12標)於7月3日正式公開標售,本地區都市計畫案於民國七十七年七月一日公告實施後,因其公共設施比例達四十六%,再計入重劃其他負擔,土地所有權人無法依照一般市地重劃地區領回五十五%之土地,故造成本地區開發工作之阻力,因此使得整個開發計畫延宕十餘年,期間更成為傾倒廢棄物及土方的集中地,經台北市政府多年協調後,於九十年九月十四日公告本地區新擬都市計畫案,後續於九十三年計畫稍作變更後發布實施,始有現今內湖五期重劃區之全貌。

本次台北市政府標售之抵費地中,針對內湖五期重劃區的標案共有12標,合計約8209坪,由於起標價介於31.7萬/坪至36.3萬/坪之間,遠低於市場行情,加上該區交通便捷,配合內科、南軟住宅及商辦需求,使得投標情形十分踴躍,共有79個投標數,其中6筆一般住宅區標案更高達63個投標數,佔總標數標近八成,顯示建商仍然看好該區住宅發展後勢。開標結果形成遠雄集團及黃美卿等兩組人馬的纏鬥,兩組人馬各拿下三塊一般住宅區,得標金額約在98~118萬元/坪之間,預估未來住宅推案每坪約在60萬以上。如以96年5月3日由尊勝建設以90.3萬元/坪高價得標之ㄧ般住宅區觀之,顯示該區住宅區地價已站穩90萬元/坪。目前已進場銷售的案有「華固i-PARK」與「琉森花園」開價每坪約50萬上下,未來尚有遠雄建設小坪數預售案「soho」,加上捷年建設、聯園建設的推案,以此次抵費地標售情況順利的情形下,有可能再推升周邊房價。

除眾所矚目的住宅區外,本次3筆2161坪之辦公服務區也開出97.2萬元/坪的天價,由太子建設得標,因為內湖各大重劃區內之辦公產品皆為工業區廠辦大樓型態,本次標的為首見之辦公服務區,以去年年底安泰人壽取得聯合科技大樓、南山人壽取得宏碁大樓,以及近期研華科技買下內湖陽光街的達永金矽谷13期在建大樓,顯示廠辦市場的投資熱絡。根據宏大不動產估價師聯合事務所執行長郭國任表示,由於內科的廠辦有容許使用別之限制,造成其租金及價格低於一般純辦公大樓,而此區藉由高速公路及環東快速道路對外交通便捷,加上位處內科及南軟之間,應有助於創造商辦大樓的潛在需求,惟從本次辦公服務區土地的脫標價格來看,以成本推估計算,建商未來可能必須推出一坪50萬元以上的商辦產品,月租金也上看2000元/坪,這與目前市中心主要辦公室商圈的價格與租金水準相當,代表這將成為郊區型辦公室的新高價,惟是否能真正突破區域價格水準限制,則有賴於科技園區產業服務需求的支撐,以及與市中心商辦大樓的競爭結果。

內湖五期重劃區雖經歷十餘年的閒置,但推出之時機點正逢不動產景氣熱絡,因此創造出此番高價格,除區位及交通便捷等因素外,最重要的原因是市區內大面積、完整且產權清楚之土地難尋,使得開發商積極卡位,郭國任補充說明依據96年3月修訂『台北市大同區大稻埕歷史風貌特定專用區細部計畫案內大稻埕歷史風貌特定專用區容積移轉作業要點第十點』案之規範,內湖五期重劃區之住商混合區屬該計畫指定之容積接受區之ㄧ,表示建商可藉由容積移轉降低土地成本,但計劃公告二年內原土地可接受之容積可達40%,二年後則不得超過該基地法定容積之20%,由於住商混合區(多位於行善路旁)為本區內少有可提高容積之區域,加上上述二年年期限制,預估住商混合區將成為本區開發較快速之區域,而藉由生活機能的充實,亦將有助於加快重劃區開發成熟的速度。

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謝店長開講--內湖四期重劃區

重劃區位置:東臨康寧路,北臨國醫中心,南臨高速公路,西臨成功路所圍地區 

內湖四期重劃區為低密度別墅區,區內以3樓半~4樓別墅為主,鄰近無辦公大樓,住家環境單純、寧靜。四期重劃區距離中山高成功交流道車程約3~5分鐘,經成功橋可達南港,主要幹道成功路與民權東路六段上的公車班次密集,可轉乘至捷運昆陽站,便於前往南港火車站或信義計劃區,規劃中的捷運民生汐止線是一大利多。

內湖四期重劃區土地大部分係屬臺北市政府於民國76年1月19日以府工二字第142183號發布實施之「擬訂內湖區新里族段灣子小段(前工兵學校)及石潭里附近地區細部計畫暨配合修訂主要計畫案」範圍內,該都市計畫說明書業已載明:「內湖四期計畫地區內除依內政部都委會第二九八次委員會議審決涉及軍方土地另案辦理變更主要計畫之地區,帶狀公園以南之地區及臨成功路二段已興築房舍之附近地區等不參與市地重劃外,其餘擬均以市地重劃方式開發」,內湖四期重劃區即依上開說明書所列之範圍予以實施重劃。

4期前.gif 
內湖四期市地重劃前

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內湖四期市地重劃後

重劃區辦理期間: 1988/12~1996/3
重劃區總面積: 64.0389 公頃。  
公共設施用地面積: 23.3865 公頃。  
可建築面積: 40.6524 公頃。  
重劃負擔比率: 39.97%

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謝店長開講--內湖五期重劃區

重劃區位置:東臨成功路,北臨高速公路及行善路,南臨南京東路,西臨舊宗路所圍地區 

過去曾是土方業者傾倒廢土的「潭美5小段(舊稱羊稠小段)」,在台北市議會通過10億元預算重新整地後,5期重劃區內住商用地2006年公告地價一舉漲幅高達50.54%,吸引多家知名建商卡位。

內湖五期重劃區內只有住宅、辦公及倉儲等規劃,廠辦全數規劃於行善路以北,且距信義計劃區比南港還近,未來行善路還有捷運東側南北向線經過,前景相當看好。

內湖五期重劃前除散布有磚窯及簡陋之建築外,其於大部分土地均為農田,地勢略低,屬於尚未發展地區。台北市政府70年7月1日公告發布實施「內湖區新里族段羊稠小段附近地區細部計畫暨配合修定主要計畫案」都市計畫時,明定內湖五期重劃區採市地重劃方式予以開發,惟為求內湖堤防興建之完整性,同時配合變更原計畫道路用地及綠地為堤防用地,故須俟堤防興建完成後始得辦理。嗣82年底基隆河完成截彎取直工程,原計畫擬興築之堤防已調整為道路用地,內湖五期因此得以展辦市地重劃,又因區內公共設施用地比例達46%,若再計入重劃費用負擔,則地主領回土地將少於法定最低標準,因而使本案延宕。

內湖五期長期處於未開發之狀態,區內部分土地已遭堆置廢土及設立違章工廠,形成都市建設之死角,相較已次第開發完成之鄰近地區,本區顯有低度利用之情形。因此區內土地所有權人遂強烈訴求本府儘速開發。本府自85年起陸續邀集當地里民代表協商,於獲致同意重劃負擔在47%以內辦理市地重劃之共識後,即著手研擬修訂都市計畫,以利執行市地重劃,該都市計畫案於90年9月14日公告發布實施。經台北市政府91年2月26日勘選核定,並定名為「內湖區第五期市地重劃區」。

 

5期土地利用.jpg5期後.gif 
內湖五期市地重劃前

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內湖五期市地重劃後

重劃區辦理期間: 2002/4~2009/2
重劃區總面積: 40.2287 公頃。  
公共設施用地面積: 15.4202 公頃。  
可建築面積: 24.8085 公頃。  
重劃負擔比率: 45.99%

內湖五期重劃區精選房地產

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