【宏大專案研究部】

歷經十餘年閒置 換來現今地價大翻身
辦公服務區土地每坪高達97.2萬元
預估將出現每坪50萬元以上的辦公產品
顯示建商看多商辦市場

內湖五期重劃區16筆土地(共12標)於7月3日正式公開標售，本地區都市計畫案於民國七十七年七月一日公告實施後，因其公共設施比例達四十六％，再計入重劃其他負擔，土地所有權人無法依照一般市地重劃地區領回五十五％之土地，故造成本地區開發工作之阻力，因此使得整個開發計畫延宕十餘年，期間更成為傾倒廢棄物及土方的集中地，經台北市政府多年協調後，於九十年九月十四日公告本地區新擬都市計畫案，後續於九十三年計畫稍作變更後發布實施，始有現今內湖五期重劃區之全貌。

本次台北市政府標售之抵費地中，針對內湖五期重劃區的標案共有12標，合計約8209坪，由於起標價介於31.7萬/坪至36.3萬/坪之間，遠低於市場行情，加上該區交通便捷，配合內科、南軟住宅及商辦需求，使得投標情形十分踴躍，共有79個投標數，其中6筆一般住宅區標案更高達63個投標數，佔總標數標近八成，顯示建商仍然看好該區住宅發展後勢。開標結果形成遠雄集團及黃美卿等兩組人馬的纏鬥，兩組人馬各拿下三塊一般住宅區，得標金額約在98~118萬元/坪之間，預估未來住宅推案每坪約在60萬以上。如以96年5月3日由尊勝建設以90.3萬元/坪高價得標之ㄧ般住宅區觀之，顯示該區住宅區地價已站穩90萬元/坪。目前已進場銷售的案有「華固i-PARK」與「琉森花園」開價每坪約50萬上下，未來尚有遠雄建設小坪數預售案「soho」，加上捷年建設、聯園建設的推案，以此次抵費地標售情況順利的情形下，有可能再推升周邊房價。

除眾所矚目的住宅區外，本次3筆2161坪之辦公服務區也開出97.2萬元/坪的天價，由太子建設得標，因為內湖各大重劃區內之辦公產品皆為工業區廠辦大樓型態，本次標的為首見之辦公服務區，以去年年底安泰人壽取得聯合科技大樓、南山人壽取得宏碁大樓，以及近期研華科技買下內湖陽光街的達永金矽谷13期在建大樓，顯示廠辦市場的投資熱絡。根據宏大不動產估價師聯合事務所執行長郭國任表示，由於內科的廠辦有容許使用別之限制，造成其租金及價格低於一般純辦公大樓，而此區藉由高速公路及環東快速道路對外交通便捷，加上位處內科及南軟之間，應有助於創造商辦大樓的潛在需求，惟從本次辦公服務區土地的脫標價格來看，以成本推估計算，建商未來可能必須推出一坪50萬元以上的商辦產品，月租金也上看2000元/坪，這與目前市中心主要辦公室商圈的價格與租金水準相當，代表這將成為郊區型辦公室的新高價，惟是否能真正突破區域價格水準限制，則有賴於科技園區產業服務需求的支撐，以及與市中心商辦大樓的競爭結果。

內湖五期重劃區雖經歷十餘年的閒置，但推出之時機點正逢不動產景氣熱絡，因此創造出此番高價格，除區位及交通便捷等因素外，最重要的原因是市區內大面積、完整且產權清楚之土地難尋，使得開發商積極卡位，郭國任補充說明依據96年3月修訂『台北市大同區大稻埕歷史風貌特定專用區細部計畫案內大稻埕歷史風貌特定專用區容積移轉作業要點第十點』案之規範，內湖五期重劃區之住商混合區屬該計畫指定之容積接受區之ㄧ，表示建商可藉由容積移轉降低土地成本，但計劃公告二年內原土地可接受之容積可達40%，二年後則不得超過該基地法定容積之20%，由於住商混合區(多位於行善路旁)為本區內少有可提高容積之區域，加上上述二年年期限制，預估住商混合區將成為本區開發較快速之區域，而藉由生活機能的充實，亦將有助於加快重劃區開發成熟的速度。

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